新版买房合同更注重买房人权益

时间:2019-10-24 16:00:19 买房合同 我要投稿

新版买房合同更注重买房人权益

  最近,住房和城乡建设部和国家工商总局联合发布新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》。据了解,与2000年的合同示范文本相比,新修订的合同示范文本更加突出平等维护买卖双方合法权利,在明确双方义务的基础上,更加注重买受人权益的保障。

新版买房合同更注重买房人权益

  新版分“预售”和“现售”两个文本

  新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。在新的合同示范文本中,完善了商品房交付条件和交付手续,增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节,明确了出卖人的保修责任和最低保修期限。此外,新的合同示范文本细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款,明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户,有效防范交易风险。

  新的合同对签合同过程中容易忽视的问题进行了提示,比如说,让卖方对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。而买房人则承诺,使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。

  明确卖方告知义务

  以往很多业主反映开发商说一套做一套,在销售阶段说得天花乱坠,售后悄无声息,甚至动小区原有规划等问题时有发生。对此,新版合同示范文本对商品房交房时的一些细节作了更详细的规范,要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。一旦开发商侵害买房人的权益,买房人能够更早知晓,同时也能够更早介入,维护自己的权益。

  对于法律法规没有明确规定的事项,新合同也引导买卖双方自行约定,避免引发纠纷。比如说,针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况,小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属,室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题,合同示范文本引导买卖双方进行约定,明晰权利义务关系。

  专业人士认为,新版合同示范文本对开发商的告知义务进行了明确,更具有操作性,如涉及商品房规划用途、面积、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容变更的,要求出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。

  增加交房验房环节

  “房屋交接前,要想检查质量,必须先交契税。”很多买房人曾有过这样的'经历。而在旧版本中,对于商品房质量的说明仅有笼统的三点说明,比如,“商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”,但设计要求是什么样、达不到条件又该怎么办并没有明确解释。

  对此,新修订的《商品房买卖合同(预售)示范文本》第四章第十一条规定,在办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件,作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。

  此外,新版合同示范文本还规定,买受人在查验过程中,发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、电器等电气设备不能正常使用等,除地基基础和主体结构外的其他质量问题,由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复,并承担修复费用。

  业内人士指出,这一做法的好处就是,将法律法规没有明确的事项,通过双方约定的形式,将权利与责任明确化,一旦出现纠纷,买卖双方均有据可查。这也说明,地产开发商今后将在买卖合同的严格监督下,更好地保障商品房屋质量及居住品质,减少买卖双方纠纷。

  “一房多卖”需支付高额赔偿金

  新合同还把买卖双方的违约责任进行细化,比如说,明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。新合同引入惩罚性赔偿金内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

  针对房屋买卖中极易产生纠纷的口头销售承诺,新版的商品房预售合同中也第一次提出了明确禁令:不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  新版合同示范文本细化了买卖双方的违约责任,如明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。其中引入惩罚性赔偿内容,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形,约定开发商除退还买房人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

  在信息不对称的情况下,购房者往往是弱势群体。惩罚性赔偿金制度显然有震慑力,使得买卖行为将趋于规范,这样也会使得各类交易快速达成。

  不过,虽然住建部对售房合同出了示范,但开发商是否

  采用是另一回事。由于这一合同不是强制执行,开发商大多都会选择对自己有利的条款,同时删除一些不利条款。而购房人一般都处于弱势地位,在法律细则上也很难和开发商的法律团队匹敌。买卖双方公平交易地位的形成仍然需要时日。

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