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未办产权证的安置房买卖合同仍有效

作者:管理员 日期:2019-10-09 09:36 浏览: 感言:0

  案例:

  某力先付了部分钱,向阿明购买了其继承的一时还办不出产权证的拆迁安置房。由于对余款何时付谈不拢,阿明威胁要把这套房子再卖给其他人。某力心慌慌,诉至法院要求确认自身权利。近日,仓山区法院经审理,确认当事双方签订的房屋买卖合同合法有效。

  去年10月底,某力经人介绍,到仓山某小区现场查看一套挂牌出售的拆迁安置房。阿明拍着胸脯向某力保证,该房系其一人继承,并有意出售,但又拿不出证明自己是房主的材料。某力虽然不放心,但因该房的报价较低,他经不住诱惑决定冒冒险。他先行向阿明付了3万元作为定金,并表示等该房明确为阿明一人继承时再签正式合同

  同年12月底,阿明向某力出示了仓山区法院出具的《确认决定书》,上面明确写着该房由阿明一人继承。某力这下彻底放心了,马上和阿明签了房屋买卖契约。双方约定,该房的卖价为77万元,某力先付70万元,余款7万元待其办出产权证时再付。某力随即通过银行转账的方式付给阿明67万元,再加上之前的3万元定金,总共付了70万元。阿明也很爽快地将该房交付给某力居住使用。 (合同网 www.heTong.org)

  今年1月,阿明要求某力再付5万元房款。某力没答应。过了几天后,阿明再次找到某力,称自己目前还是该房的房东,如果某力不付钱,他就把房子转卖给其他人。某力左思右想之后,拿着和阿明签订的房屋买卖合同、转账凭证、阿明收到购房款后写的收据等材料,将阿明告上法庭,要求进行房屋确权。阿明一直没出庭应诉。

  仓山区法院经审理认为,根据某力提交的证据,他和阿明之间的房屋买卖合同不存在欺诈、胁迫、重某误解或显失公平的情形,双方意思表示真实。诉争房屋经法院依法确认,由阿明一人继承,阿明有权将该房卖给某力。

  相关知识:

  一、什么是安置房?

  所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

  二、安置房的优势?

  1、是现房,而且早期的安置房有些的地理位置优越,小区配套较完善;

  2、户型适中,以小两房、小三房、部分中三房为主,即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数,而且大部分为多层建筑;3.政府统建的房屋质量较为稳定;

  4、安置房依托地理优势和小区配套优势,升值比率与经济增长周期吻合,升幅较快

  更重要的是,这些安置房如果没有产权,价格普遍会比市价低。

  当然,还有一个客观原因,安置房的业主往往享受多套房源,使其有出售的需求和可能。

  三、安置房可以买卖吗?

  有证的拆迁安置房当然可以买卖,交易也与普通房屋没有差别;对于无证的拆迁安置房,要分清情况,主要注意这几个问题:

  (1)调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的;

  (2)一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷。

  (3)有的开发企业为了增加收入,在拆迁安置房交易后可以提供更名()服务,适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

  四、安置房买卖的风险是什么?

  第一、政策因素。

  根据相关法规及政策规定,拆迁安置房屋一般分为两大类:

  一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。

  另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

  第二、价格因素。

  目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付,中间间隔时间长、变化大,特别是价格不断上涨,到时的价格可能相差近千元,拆迁户认为自己的利益受到了损失,因此拒绝交房,要求涨价,最终导致双方的矛盾加剧,引起诉讼。

  第三、人的因素。

  “共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市管理法》第38条第4项“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由,请求确认房屋买卖合同无效。

  对此笔者认为,根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见,共有财产的部分共有人擅自处分共有财产,其行为应该视为无效,但该意见同时规定,如果第三人善意取得财产,其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失,应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。

  《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产,其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同时就来源明确、权属清楚,拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全,应当认定合同有效。卖房人应当交付房屋,并协助办理房屋产权变更登记手续。

  延伸阅读:

  对农村房屋买卖合同效力的认识

  房屋买卖合同优先购买权的认定

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